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    “小万达”新城控股(SZ.601155):一周跑赢大盘20个点,年报增74%还藏了利润?

    作者:环球 韩理    发表时间:2019-03-16    来源:老虎财经

    福建11选五遗漏走 www.jktl.net 3月15日,新城控股全天强势走高,收涨8.35%,收盘前一度触及涨停。从2月1日至今日收盘,涨幅为42.36%,相较于上证指数的16.33%,相对收益达到26%。而势头在近一周更为凶猛,从上周五收盘价34.36元,截止今天收盘,涨幅为21.97%,相较于大盘1.75%,一周内新城控股的涨幅已经超过大盘20%。


    而这一周恰恰是年报发布后的一周。3月8日晚间,新城控股发布2018年年报,其营业收入为541.33亿,同比增长33.58%;归属于上市公司股东的净利润为104.91亿,同比增长74.02%。


    而从新城控股2018年的权益销售数据与利润率上升空间来看,2019年与2020年,新城控股很可能保持利润的高速增长。


    新城控股从2016年开始发力狂笨,因其与万达境遇完全颠倒,新城模式又似极力复刻万达之成功,真可谓风水轮转,世事无常。


    地产成长股


    要评判一家房企的成长性,最主要的评价标准就是销售金额。


    1999年起步江苏常州的新城控股,于2009年将总部搬迁至上海,以此标志着这家区域性房企将目标放置全国的野心。2010年,新城控股销售额首次突破了百亿大关;不过在从百亿到千亿的这条路,新城控股走了7年。而跨过2000亿大关的大门时,新城控股只用了2年。


    2018年新城控股公司实现销售金额2211亿元,同比增速为75%;合约销售建筑面积约1812.1万平方米,同比增长95.2%。而在克尔瑞的排行中,首次进入了房企前十,位于第8位。事实上,2017年新城控股的销售增速也超过70%。


    房地产企业一直存在财报“错配”现象,即房企财报当期结算的收入是一年或者两年前卖房子的收入,而现实情况中,一般是计入两年前卖房子的收入。


    因此,2018年年报中,新城控股大增的业绩收入实际是2016年左右的房企的销售收入。而近5年来,新城控股的销售金额迅猛增长,分别为245亿、319亿、650亿、1264.72亿元和2211亿元。


    而在可以预见的2019-2020年,新城控股的营业收入和净利润在2017-2018年的销售金额支撑下,依然可以保持着高速的增长。


    从新城控股的销售业绩分布的区域来说,其一线城市占比为5.23%、二线城市占比为48.73%;长三角三四线城市占比为36.31%,其他区域三四线城市为9.73%。事实上,这种着眼于一线城市、扎根二线和强三线城市的定位,也在一定程度上增加了新城控股的销售金额。2018年新城控股的均售价为1.23万元。


    隐藏利润?


    上文已经提及,房企隐藏利润主要因收入结转与开发支出错配,错配时间通常为一至两年。


    而新城控股的已售未结资源巨大,从其过往的增速就能略窥一斑。2012年到2018年公司的销售金额复合年增长率高达85%,2019年计划竣工1881万平方米,增速92%。这些能够确保证2019年~2020年的业绩增速。


    部分分析人士认为,其确保未来两年新城控股利润增速在50%以上,但券商分析看未来三年新城控股净利润符合增长率在20%左右。由于2019年2700亿的销售目标增速不快,预期新城控股会降低收入结转效率,使得利润增长趋于平滑。


    小万达?


    万达一直以来沿用的去化思路是商业+住宅,即拿地后部分建商业,部分间建住宅,以自建城市综合体的方式提高利润与最大化土地储备利用价值。


    从目前来看,万达因为某些问题玩不下去了,接替万达的可能就是新城与旗下的吾悦品牌。


    2016年,新城控股复刻“商业+住宅”模式,挖走前万达副总,王健林得力爱将陈德力成为新城商管老大;不久之后,与其搭档的副总孙亚洲亦出走万达加盟新城控股。


    因为住宅可以为商业倒流,商业可以为住宅提星,新城吾悦商业地产品牌的去化速度惊人。


    根据东吴证券统计,2016年之前新城吾悦开业的6家相对成熟的商场合计贡献租金 6.4亿,同比增长24%,平均出租率99.55%;2016-2017年开业的17家培育期商场合计贡献租金11.5亿元,同比大幅增长128%,平均出租率约98.05%;2018年新开工的19家商场合计贡献租金3.3亿元,平均出租率 99.31%;2019年计划新开业22座吾悦广场,租金及管理费收入目标超过40亿元,对应增速达89%。


    土储是隐患?


    当然,新城控股也并非没有隐患,而这一隐患也在于土储。


    作为对比,2018年新增土储与同年销售金额的之比为50%;而在2017年该比例为70%,其同比下降了20个百分点。这其中固然有分子效应(即销售大幅扩张)的影响,但从维持近年70%高增长的可能性来说,新增土储与销售金额比值的下滑算是泼了冷水。


    根据某一线房企事业部人士的解释,土储未来直接转化销售金额的可能性是非常高的,但同时土储是未来两年销售金额的直观体现。新城控股如果不加快拿地效率,未来增速减缓的可能性是非常大的。


    无独有偶,新城控股今年的大手笔分红(33.7亿含税,占归属母公司净利润达到32.1%),被部分地产投资者认为这是套现的现象,其加剧了未来拿地现金流投入减缓的担忧。


    而2018年土储有限,意味着新城控股2020年之后销售收入会受此影响,新城控规维持上升趋势关键在于其拿地节奏能否在2019年之后保持。


    由于棚改货币化与房住不炒的大势,不只是新城控股,各大房企均随行就市,拿地节奏均有减缓。也有说法认为,房地产企业资本化约束力与日俱增,各大房企均在2018年思考转型,所以2018年不仅是土储淡季,也是“卖地”淡季。


    这就有了另外一重博弈:根据土地资源的市况分析,2018年非一二线土拍流拍频率较高,地方政府在地方债刚兑打破元年(2018年),是否需要房企土拍参与度的支持?物极必反,好消息是,2018年国家开始优质房企重新获得发行企业债的权利,而“房住不炒”的呼声也比往日安静了许多,也许这是新城控股愿意大幅提高分红比例的信心源头。


    杠杆如何?


    新城比较逆势,因为其不走轻资产模式,但债务压力总体呈减轻状态,2018年净资产负债率49%,回落18个百分点,而这与投资现金流占主导有关。


    2016年之后,因权益参股项目的房地产开发模式较多,房企投资经营现金流如今才是综合反映房地产企业流动性指标。从新城控股的情况来看,公司除筹资现金流(经营+投资+其他)净流出162亿,筹资流入359亿,净现金流达到197亿,其较2017年多流入110亿?;醣易式?54亿,累计融资余额705亿。


    之前已经提到,优质房企未来能够通过发行公司债解决现金流问题。而每次给房企公司债放行,都会引发楼市或短期或长期的政策牛市。所以现金流接下来不一定会成为房企的核心问题了,但我们也能对此稍加讨论。


    值得注意的是,新城控股公司债和中期票据发行增多,其导致平均融资成本达到6.47%,其上升了1.15个百分点。但这与行业资金链集体紧绷有关。而房地产行业回暖,加上2019年可以预期的刺激(如李总理日内刚刚提到的降准降息和其他留有的政策空间),整体资金面对房企将会由不友好转向友好的,这是一个比较积极的因素。


    大背景支持?


    当然以上判断完全基于公司价值,如果牛市往纵深发展,公司说不定还能有些贝塔收益。


    股市牛市与楼市牛市在逻辑上往往是前后脚。所以2017年中国恒大能走出极其漂亮的走势,源于2015年牛市带来的财富效应与2016年去化进度加快带来的飞速增长。


    更何况,房地产一直被市场理解为对宏观经济其他“两家马车”不好以后的填充,而包括消费与外贸的预期均不及往日乐观,所以地产股总有部分隔个三年五载都要被拉回台前。


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